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商品房买卖合同预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，并由承购人预先支付定金或房款的行为。这种交易方式允许房地产开发商加速资金回笼，因为它在房屋建成之前就与购房者签订了合同，承诺未来完成房产所有权的转移。预售合同从法律性质上讲是一种期权，是购房者对未来房屋的期待权。签订预售合同是为了约束房产商的行为，确保在未来某个时候将特定房屋过户给购房者。在这个阶段，房屋所有权尚未转移给消费者，因此消费者取得的权利是不完整的，实质上是一种债权行为。
商品房预约合同则是指房地产开发企业与购房人约定在未来达到一定条件时，双方再行签订商品房买卖合同的合同。这种合同通常表现为《商品房认购书》、《商品房订购书》、《商品房预定书》等形式。
商品房买卖合同预售具有法律效应。根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。只要商品房预售合同是依法订立的，自合同成立时即具有法律效力。如果合同规定需要办理登记备案手续为生效条件，那么未办理手续的，合同将视为无效，但一方已经履行主要义务且对方接受的除外。
此外，有效的商品房预售合同要求双方具有相应的民事行为能力，开发商需要持有商品房预售许可证，并且预售合同应采用房地产管理部门统一印制的标准文本。如果开发商未取得预售许可证而签订商品房预售合同，该合同将被视为无效，但在起诉前如果开发商取得了预售许可证，合同可以认定为有效。
请注意，虽然预售合同具有法律效应，但购房者在签订合同时仍需仔细审查合同条款，了解相关权益和义务，并在必要时寻求专业法律建议，以确保自身权益得到保障。
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